Un appartement vient de se vendre dans votre immeuble.
Forcément, l’information vous intéresse. Et si vous êtes propriétaire d’un logement comparable, une question vient rapidement à l’esprit :
« Mon appartement vaut-il le même prix ? »
C’est une excellente question.
Une vente récente dans son immeuble ou dans sa rue constitue une information particulièrement intéressante pour commencer à réfléchir à la valeur de son propre appartement.
Mais elle ne donne pas automatiquement la réponse.
À Vincennes comme dans l’Est parisien, deux appartements situés à quelques mètres l’un de l’autre — voire dans le même immeuble — peuvent présenter des différences suffisamment importantes pour justifier des valeurs différentes.
Une vente voisine est donc un excellent point de comparaison. Ce n’est pas, à elle seule, une estimation.
Alors, comment l’utiliser correctement ?
La vente de votre voisin est une information précieuse
Lorsqu’on estime un appartement, les ventes réellement réalisées à proximité font partie des données les plus intéressantes.
Et plus le bien vendu est proche du vôtre, plus la comparaison mérite d’être étudiée.
Une transaction récente dans votre immeuble peut notamment donner des indications sur :
l’attractivité de l’adresse ;
le niveau de prix accepté par les acquéreurs ;
la demande pour ce type de logement ;
la perception de la copropriété ;
le marché au moment de la transaction.
Il serait donc dommage d’ignorer cette information.
Mais il serait tout aussi imprudent de considérer que le prix obtenu par votre voisin devient automatiquement celui de votre appartement.
Même immeuble ne signifie pas même appartement
Imaginons deux appartements de 70 m² dans la même copropriété à Vincennes.
Le premier est situé au deuxième étage. Il donne principalement sur rue, présente un vis-à-vis et nécessite une rénovation.
Le second se trouve au cinquième étage avec ascenseur. Il est traversant, lumineux, dispose d’un balcon et a récemment été rénové.
Même adresse.
Même immeuble.
Même surface.
Et pourtant, pour un acquéreur, ce ne sont pas les mêmes biens.
Leur valeur peut donc être différente.
Comme je l’explique dans mon article consacré aux 10 critères qui influencent réellement la valeur d’un appartement, une estimation doit intégrer simultanément l’emplacement, l’étage, la luminosité, l’agencement, l’état du logement, la copropriété, le DPE, les prestations et la situation du marché.
Le prix au m² du voisin doit lui aussi être analysé
Supposons maintenant que vous connaissiez le prix auquel l’appartement voisin a été vendu.
Vous pouvez en déduire un prix au mètre carré et le comparer au vôtre.
C’est utile, mais là encore, ce chiffre doit être interprété.
Il faut comprendre pourquoi cet appartement s’est vendu à ce niveau de prix.
Était-il situé en dernier étage ?
Possédait-il une terrasse ?
Avait-il été entièrement rénové ?
Bénéficiait-il d’une vue dégagée ?
Son plan était-il particulièrement recherché ?
Une cave, un parking ou un box étaient-ils inclus dans la transaction ?
Le prix au mètre carré devient réellement intéressant lorsqu’on comprend ce qu’il représente.
Comme je l’explique dans mon article sur le prix au m² à Vincennes, celui-ci donne une tendance et constitue un outil de comparaison, mais il ne suffit jamais, à lui seul, pour déterminer la valeur d’un appartement.
L’étage peut créer une différence importante
Dans un même immeuble, l’étage peut modifier sensiblement la perception d’un logement.
Un appartement situé plus haut peut bénéficier de davantage de lumière, d’une vue plus dégagée et parfois de moins de nuisances provenant de la rue.
Mais l’existence d’un ascenseur change également l’analyse.
Un cinquième étage avec ascenseur et un cinquième étage sans ascenseur ne s’adressent pas exactement aux mêmes acquéreurs.
De même, un rez-de-chaussée peut être moins recherché dans certaines configurations, mais devenir particulièrement attractif lorsqu’il bénéficie d’un jardin privatif ou d’un accès indépendant.
Il faut donc comparer des situations réellement comparables.
La luminosité ne figure pas dans les mètres carrés
C’est l’une des différences les plus fréquentes entre deux appartements pourtant très proches.
Orientation, étage, vis-à-vis, largeur de la rue, nombre de fenêtres ou caractère traversant influencent directement la luminosité.
Or, celle-ci joue fortement sur la première impression ressentie lors d’une visite.
Deux appartements situés l’un au-dessus de l’autre peuvent donc être perçus différemment simplement parce que l’un bénéficie d’un meilleur dégagement ou d’une meilleure exposition.
Une base de données peut indiquer leur surface.
Elle traduit beaucoup plus difficilement la sensation que procure le logement lorsqu’on y entre.
L’état du logement change également la comparaison
Votre voisin a peut-être vendu un appartement entièrement rénové alors que le vôtre nécessite des travaux.
Ou l’inverse.
Il faut alors tenir compte du budget que les acquéreurs devront éventuellement engager après l’achat, mais également de leur capacité à se projeter.
Certains recherchent précisément des biens à rénover.
D’autres souhaitent pouvoir s’installer immédiatement.
L’état intérieur influence donc à la fois le positionnement du logement et le public auquel il s’adresse.
Mais attention : il ne suffit pas de soustraire mécaniquement le montant estimé des travaux du prix du voisin.
Le marché immobilier fonctionne rarement de manière aussi linéaire.
L’agencement peut compter davantage que quelques mètres carrés
Deux appartements de surface identique peuvent offrir des usages très différents.
Un logement disposant d’un séjour agréable, de chambres correctement dimensionnées et de peu de surfaces perdues peut être particulièrement efficace.
À l’inverse, un appartement comportant un long couloir, une petite pièce difficile à utiliser ou une distribution peu fonctionnelle peut être moins attractif.
La comparaison doit donc porter non seulement sur la surface, mais également sur la manière dont cette surface est organisée et utilisée.
Un balcon, une terrasse ou un parking peuvent changer la comparaison
Certaines prestations sont relativement rares.
Et c’est précisément leur rareté qui peut leur donner de la valeur.
À Vincennes et dans certaines communes de l’Est parisien, un balcon agréable, une terrasse, un jardin, un parking ou un box peuvent différencier un appartement des autres biens disponibles.
Là encore, il faut analyser la qualité de la prestation.
Tous les balcons ne se valent pas.
Tous les stationnements non plus.
Mais lorsqu’un appartement possède une caractéristique recherchée et difficile à retrouver sur le marché, celle-ci peut contribuer à expliquer un écart avec une transaction réalisée dans le même immeuble.
Attention à comparer le prix réellement vendu
Il existe également une confusion fréquente entre prix affiché et prix de vente.
Vous avez peut-être vu l’annonce de votre voisin affichée à 700 000 euros.
Mais savez-vous à quel prix la transaction a réellement été conclue ?
Une annonce indique le prix auquel un propriétaire souhaite vendre son bien.
Une transaction indique le niveau auquel un vendeur et un acquéreur se sont effectivement accordés.
La différence est essentielle.
Pour travailler sérieusement sur des comparables, il faut donc s’appuyer autant que possible sur des transactions réellement réalisées, et pas seulement sur les prix observés dans les annonces immobilières.
La date de la vente compte aussi
Autre élément essentiel :
Quand votre voisin a-t-il vendu ?
Une transaction réalisée très récemment constitue généralement une référence plus pertinente qu’une vente datant de plusieurs années.
Le marché immobilier évolue.
Les conditions de financement changent, le nombre d’acquéreurs varie, l’offre disponible augmente ou diminue et certains types de logements deviennent plus ou moins recherchés.
Un prix obtenu dans votre immeuble à une période donnée ne peut donc pas toujours être transposé tel quel plusieurs années plus tard.
Même adresse, même immeuble, mais marché différent.
Un comparable n’est pertinent que si l’on sait pourquoi on le compare
C’est probablement le point essentiel.
Lors d’une estimation, il ne suffit pas d’accumuler les ventes réalisées autour d’un appartement.
Il faut les sélectionner et les interpréter.
Pour chaque comparable, plusieurs questions doivent être posées :
Quelle était sa surface ?
À quel étage était-il situé ?
Avait-il un ascenseur ?
Dans quel état était-il ?
Était-il lumineux ?
Possédait-il un extérieur ?
Son agencement était-il comparable ?
Disposait-il d’un parking ou d’une cave ?
À quelle date a-t-il été vendu ?
Quelles différences existe-t-il avec le bien à estimer ?
C’est seulement après cette analyse qu’une transaction voisine devient réellement utile.
Un bon comparable n’est pas simplement un bien proche. C’est un bien dont on comprend les ressemblances et les différences avec le vôtre.
Et si mon appartement présente davantage d’atouts ?
C’est tout à fait possible.
Votre logement peut bénéficier d’un meilleur étage, d’une exposition plus favorable, d’une rénovation de qualité, d’un meilleur agencement ou d’un extérieur que le bien vendu ne possédait pas.
La transaction voisine reste alors une référence, mais elle doit être ajustée en fonction de ces différences.
Il faut toutefois rester prudent.
Le fait de considérer son appartement comme « meilleur » doit pouvoir être traduit en caractéristiques réellement recherchées et valorisées par les acquéreurs.
Une estimation doit rester argumentée par le marché, et non uniquement par la perception du propriétaire.
Et si mon voisin a réalisé une vente exceptionnellement élevée ?
Cela peut arriver.
Une transaction peut parfois être réalisée dans des circonstances particulières : un bien très rare, un acquéreur ayant un attachement spécifique à l’adresse, peu de concurrence au moment de la vente ou une rencontre particulièrement favorable entre un vendeur et un acheteur.
Cette transaction constitue une information.
Mais une vente exceptionnelle ne devient pas automatiquement la nouvelle valeur de tous les appartements de l’immeuble.
Pour déterminer une valeur cohérente, il est préférable de croiser plusieurs références plutôt que de construire toute une estimation autour d’une seule transaction.
À Vincennes, la comparaison peut devenir très fine
Le marché immobilier vincennois illustre particulièrement bien cette nécessité.
La valeur peut évoluer selon le quartier, mais également selon la rue, la proximité du métro ou du RER A, celle du Bois de Vincennes, l’environnement commercial ou résidentiel et les caractéristiques de l’immeuble.
Puis, à l’intérieur d’une même copropriété, viennent s’ajouter l’étage, l’exposition, la luminosité, l’état et les prestations propres à chaque appartement.
C’est pourquoi une connaissance très locale du marché permet d’aller beaucoup plus loin qu’une moyenne générale.
Et cette logique s’applique également à Saint-Mandé, Fontenay-sous-Bois, Nogent-sur-Marne et plus largement dans l’Est parisien.
Alors, combien vaut votre appartement par rapport à celui du voisin ?
La vente voisine permet de poser un premier repère.
Mais la bonne démarche consiste ensuite à confronter votre logement à cette transaction.
Qu’a-t-il de comparable ?
Qu’a-t-il de différent ?
Quels sont ses avantages ?
Quels sont éventuellement ses points faibles ?
Et surtout : comment ces différences sont-elles valorisées par les acquéreurs aujourd’hui ?
C’est cette analyse qui permet de passer d’un prix observé chez le voisin à une estimation argumentée de votre propre appartement.
En résumé
Oui, la vente de votre voisin est importante.
Elle peut même constituer l’un des meilleurs points de comparaison disponibles lorsqu’elle est récente et concerne un appartement réellement proche du vôtre.
Mais proximité ne signifie pas équivalence.
Même immeuble, même surface et même nombre de pièces ne suffisent pas pour conclure que deux appartements ont exactement la même valeur.
Il faut comprendre ce qui les rapproche, ce qui les différencie et comment ces différences sont perçues par les acquéreurs.
La bonne question n’est donc pas seulement :
« Combien mon voisin a-t-il vendu son appartement ? »
Mais plutôt :
« Pourquoi son appartement s’est-il vendu à ce prix et dans quelle mesure est-il réellement comparable au mien ? »
Questions fréquentes
La vente d’un appartement dans mon immeuble est-elle un bon comparable ?
Oui. Elle peut être particulièrement intéressante si elle est récente et si le logement présente des caractéristiques proches du vôtre. Elle doit néanmoins être analysée en détail avant d’être utilisée comme référence.
Deux appartements de même surface dans le même immeuble ont-ils forcément la même valeur ?
Non. L’étage, l’exposition, la luminosité, l’état intérieur, l’agencement, les vues ou encore les prestations peuvent créer des différences, même lorsque les surfaces sont identiques.
Où trouver le prix auquel un appartement a réellement été vendu ?
Il existe des bases publiques permettant de consulter certaines transactions immobilières réalisées. Ces informations constituent un bon point de départ, mais elles ne décrivent pas toujours précisément l’état, l’étage, l’exposition ou les prestations du logement vendu.
Une vente élevée dans mon immeuble fait-elle automatiquement monter la valeur de mon appartement ?
Non. Elle apporte une nouvelle référence, mais il faut déterminer si le logement vendu est réellement comparable au vôtre et si les conditions du marché sont similaires.
Combien de ventes comparables faut-il regarder ?
Il n’existe pas de nombre universel. La pertinence des comparables est plus importante que leur quantité. Quelques transactions très proches et correctement analysées peuvent être plus instructives qu’une longue liste de ventes peu comparables.
Vous connaissez le prix de vente d’un appartement dans votre immeuble ?
C’est une excellente information pour commencer à réfléchir à la valeur de votre bien.
L’étape suivante consiste à comprendre ce qui rapproche réellement les deux appartements et ce qui les différencie.
À Vincennes et dans l’Est parisien, j’analyse les transactions comparables, les caractéristiques propres au logement, son environnement, sa copropriété et la situation actuelle du marché afin de construire une estimation argumentée.
L’objectif n’est pas simplement de vous dire combien votre voisin a vendu.
C’est de comprendre ce que cette vente nous apprend réellement sur la valeur de votre appartement.
